Hà Nội siết phân lô, tách thửa: Giá nhà có tăng?

Theo quyết định 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024 của UBND TP Hà Nội, từ ngày 7/10, Hà Nội áp dụng quy định mới về diện tích đất ở tối thiểu để được tách thửa.

Theo đó, đất ở nằm trên địa bàn các phường, thị trấn để được tách thửa diện tích không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên. Đối với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2, các xã vùng trung du 100m2, còn các xã miền núi tối thiểu 150m2.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhận định, trong dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, nhằm cải thiện tính minh bạch của thị trường. Việc siết phân lô sẽ không chỉ tác động tới nhóm người nhỏ. Bởi không chỉ Hà Nội mà tại những đô thị loại II và III, lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư "găm" hàng và bán lại với giá cao.

Tuy vậy, bên cạnh những lợi ích mang lại thì chuyên gia cho rằng quy định này có thể sẽ làm giảm nguồn cung nhà đất tại Hà Nội và khiến giá bất động sản tiếp tục tăng cao. Cụ thể, với quy định mới, nguồn cung căn hộ diện tích nhỏ vừa túi tiền sẽ bị hạn chế, từ đó góp phần đẩy giá nhà khó giảm, thậm chí còn tăng.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng việc siết phân lô bán nền giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất, qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này. Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý quy định mới trên có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng cả về nguồn cung lẫn giá bán.

Hiện tại có đến hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng. Do vậy việc siết chặt theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan nhưng nguồn cung ra ngoài thị trường cũng “co lại”, khiến giá bán có thể tăng lên.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Chính vì vậy, quy định siết phân lô, bán nền này dù cần thiết nhưng sẽ khiến thị trường đất nền trong hơn một năm tới sẽ có nhiều biến động mạnh vì nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên.

Không chỉ tăng giá, quy định phân lô mới của Hà Nội cũng khiến người mua phải bỏ ra một số tiền lớn hơn rất nhiều mới có thể mua được 1 căn nhà tại Hà Nội. Ví dụ với căn nhà 30m2, giá 150 triệu đồng/m2, người mua cần 4,5 tỷ đồng. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 50m2, cũng với giá đó, người dân cần có 7,5 tỷ đồng mới mua được.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cũng cho biết, những lô đất rộng 30-40m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở diện tích 90-120m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn. Khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn.

"Quy định này có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, hạn chế nguồn cung trên thị trường, kéo theo đất phân lô, tách thửa đang có sẵn cũng bị đẩy lên cao hơn. Ngoài ra, cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã tăng mạnh và neo cao thời gian qua", ông Toản dự báo.