Quy định phải có đất ở mới được làm dự án: Nguồn cung đã thiếu lại càng thiếu

Theo quy định hiện hành, chỉ khi doanh nghiệp đã có đất ở (thuần ở) hoặc doanh nghiệp đã có đất ở và các loại đất khác không phải đất ở (trong khu đất có ít nhất 1m2 đất ở) mới được làm dự án.

Dự thảo Luật Đất đai trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp ngày 28/9/2023 quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng: Đất ở hoặc Đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Hàng trăm dự án "đắp chiếu"

Theo các chuyên gia, quy định này cần được thay đổi vì nhiều năm nay đã khiến thị trường bất động sản vốn thiếu nguồn cung lại càng thiếu trầm trọng hơn do hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai vì vướng quy định. Trong khi, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

Tại TP.HCM, từ đầu năm 2021, 2022 và 5 tháng đầu năm 2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư chỉ trình UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư 11 dự án. Trong khi trung bình từ năm 2018 trở về trước mỗi năm có trên dưới 100 dự án được chấp thuận. Như vậy các dự án đang tắc ngay khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư. 

"Những ách tắc này chắc chắn gây nên hệ luỵ là nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm. Từ đó sẽ khiến giá bất động sản sẽ tăng cao mà người dân phải lãnh hậu quả cuối cùng. Không những vậy còn gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Đồng thời không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản", một chuyên gia bất động sản nhấn mạnh.

Các chuyên gia phân tích: Việc không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án vì không có đất ở xuất phát từ lo ngại chủ đầu tư gom đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản tràn lan, phá vỡ quy hoạch. Tuy nhiên không nên quá lo lắng vì điều này vì hiện nay ở hầu hết địa phương đã có quy hoạch chung 1/5.000, 1/2.000.

Đại diện một doanh nghiệp tại Hà Nội cho biết, từ năm 2016 đến nay, doanh nghiệp của ông đã nộp hơn 50 tỉ tiền thuê đất và tiền thuế. Khu đất cũng đã được cấp giấy phép quy hoạch, chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng 1/500 và phê duyệt phương án kiến trúc, dự án phù hợp quy hoạch chức năng hỗn hợp, nằm trong kế hoạch sử dụng đất của quận. Nhưng vì không có chút đất ở nào nên dự án vẫn nằm "đắp chiếu" còn tiền chịu "chôn" trong đất.

"Nếu không được gỡ vướng thì không biết lúc nào dự án của chúng tôi mới được triển khai. Quy định này thực sự bất cập với doanh nghiệp bất động sản. Vì hiện số lượng khu đất có 100% đất ở hoặc một phần đất ở chỉ chiếm phần rất nhỏ, trong khi DN có thuần đất khác mới chiếm đa số hiện nay.

Ngoài ra, không phải dự án nào cũng có dính một phần đất ở hoặc đất khác không phải là đất ở. Không những vậy, nhiều doanh nghiệp thuê đất xin được đóng tiền thuê đất một lần cũng không được vì liên quan đến đất công, định giá đất là vấn đề chính quyền không dễ quyết", vị này nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định như trong Dự thảo Luật Đất đai chưa thật phù hợp và không thông thoáng, khiến rất nhiều dự án khó thực hiện. 

Chính vì vậy, ông đề xuất cần thiết bổ sung trở lại quy định cho phép tổ chức kinh tế được mua đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản. Sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp hạn chế hơn thì đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).

Theo các chuyên gia, việc sửa luật Đất đai, một trong những bộ luật quan trọng nhất, trở nên cấp thiết hơn khi thị trường bất động sản đang "đóng băng", hàng trăm dự án không thể triển khai do vướng về pháp lý. Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá nhà tăng cao, không những người dân chịu thiệt thòi mà việc các dự án bị ách tắc còn ảnh hưởng đến nền kinh tế.