Nút thắt vốn sẽ khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản nguy cơ phá sản

Thông tư 06 - rào chắn tiếp cận tín dụng

Cụ thể, ông Quyết cho rằng, trong Thông tư 06, việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định chỉ cho vay các dự án đủ điều kiện kinh doanh sẽ là khó khăn lớn đối với doanh nghiệp. Thực tế, trước khi dự án được bán cho khách thì chủ đầu tư phải cần vốn để triển khai, xây dựng ban đầu, nếu không có vốn sẽ gần như không thể làm gì được.

Đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư là tự có, doanh nghiệp nào “khỏe” thì cũng chỉ có khoảng 25% vốn tự có, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng.

Trong khi đó, để triển khai dự án cho đến khi đủ điều kiện mở bán, thì phải bỏ ra 30 - 40% tổng mức đầu tư để chi trả cho các khoản tiền như: chi phi giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, tiền triển khai xây dựng hạ tầng…

Như vậy, nếu không vay được vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ thiếu hụt 15 - 25% nguồn vốn để xây dựng đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

“Phân tích như vậy để thấy nếu không được vay ngân hàng thì gần như đại đa số các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể triển khai được dự án đến lúc đủ điều kiện bán nhà, trừ một số ít doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn”, ông Quyết nói.

Vì thế, theo ông Quyết: “Không cho cá nhân thì cũng nên cho chủ đầu tư vay, vì nếu không thì chủ đầu tư sẽ gần như không thể triển khai xây dựng bất cứ công trình nào được”.

Lãnh đạo Đất Xanh miền Bắc cũng đề xuất, chỉ nên yêu cầu dự án đủ điều kiện pháp lý để làm cơ sở cho vay vốn.

Cũng theo ông Quyết, đa số các doanh nghiệp hiện nay phụ thuộc vốn vào ngân hàng, trong khi điều kiện để vay vốn vẫn khá ngặt nghèo. Trước đây, các doanh nghiệp có thể vay bằng tín chấp, kế hoạch kinh doanh, tức là chỉ cần có kế hoạch kinh doanh tốt, khả thi thì cho vay. Nhưng hiện nay việc vay bằng kế hoạch kinh doanh khả thi là rất khó. 

“Nếu Thông tư 06 có hiệu lực thì việc vay của doanh nghiệp còn khó khăn hơn rất nhiều. Có kế hoạch kinh doanh khả thi nhưng thiếu vốn thì cũng thành không khả thi”, ông Quyết băn khoăn. 

Việc vay vốn khó khăn sẽ khiến các doanh nghiệp phải thu hẹp sản xuất kinh doanh, không phát triển được hoặc phát triển chậm. 

Một số chủ đầu tư thậm chí còn không thu hẹp quy mô được do đang trong quá trình đầu tư rồi, muốn triển khai tiếp, đúng tiến độ thì phải đầu tư thêm máy móc, nhân công. Bên cạnh đó đã ký hợp đồng với đối tác rồi thì phải thực ứng tiền, chi trả cho đối tác.

Lâu nay, các khoản tiền này 50 - 60% là đi vay ngân hàng, nên kế hoạch đặt ra và hoạt động rất khó hoàn thành. 

“Tôi cho rằng, Thông tư 06 sẽ tác động mạnh nhất, gây khó khăn nhất đối với các doanh nghiệp đang làm dự án, nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản là chắc chắn”, ông Quyết nói.

NHNN “cấm nhầm” đối tượng?

Cũng theo ông Quyết, Thông tư 06 đã tạo ra hàng rào bảo vệ quá cẩn trọng cho các ngân hàng.

Thực tế hiện nay có một “nút thắt” lớn vẫn chưa được tháo gỡ đó là vấn đề về pháp lý. Chính vì vậy, nhiều dự án, các chủ đầu tư đã đầu tư và ngân hàng đã cho vay nhưng thủ tục pháp lý phê duyệt chậm, cuối cùng các ngân hàng cho vay bị trượt tiến độ, doanh nghiệp cũng trượt tiến độ.

Ví dụ, lúc đầu dự án dự kiến sẽ đủ điều kiện kinh doanh trong vòng 1 năm, nhưng thực tế lại mất tới 2 năm, khiến ngân hàng bị trễ kế hoạch thu hồi vốn. Bản thân các doanh nghiệp cũng không khẳng định được dự án khi nào đủ điều kiện kinh doanh, nên ngân hàng đang thận trọng để không "ôm" nợ xấu.

Thủ tục để dự án có thể đủ điều kiện kinh doanh phải trải qua rất nhiều khâu như: thẩm định giá đất, cấp phép của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường…Chính vì vậy, ngân hàng sẽ không biết khi nào sẽ không biết khi nào mới thu hồi được vốn.

“Ngân hàng thực tế cũng sợ sự vô định của pháp lý vì dự án không biết đến bao giờ được kinh doanh, nếu cho vay, ngân hàng sẽ không thu hồi đọc vốn, gây nợ xấu. Vì vậy, tôi cho rằng, vấn đề gốc rễ hiện nay vẫn là gỡ được nút thắt pháp lý”, ông Quyết nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, có lẽ NHNN đang “cấm nhầm” đối tượng. Bởi lẽ, dự án bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh và dự án bất động sản không đủ điều kiện pháp lý là khác nhau.

Theo ông Lê Hoàng Châu, dự án bất động sản khi tạo lập được quỹ, được chấp thuận chủ trương đầu tư thì có nghĩa doanh nghiệp được công nhận đầu tư vì có đất. Dự án có thêm giấy phép xây dựng nữa thì rất tốt. Cái đó là đủ điều kiện pháp lý của dự án nhưng chưa đủ điều kiện kinh doanh.

"Lúc này, chủ đầu tư cần vay vốn thì lại cấm cho vay là sao? Doanh nghiệp đã có dự án, có tài sản đảm bảo, chứng minh được khả năng trả nợ. Tại sao không cho vay?", ông Lê Hoàng Châu đặt câu hỏi.

"Còn đối với một dự án do Nhà nước giao cho chủ đầu tư, thời gian đầu là rất cần vốn đầu tư. Nói vay lúc này không rủi ro là không đúng. Tôi thừa nhận bất cứ hoạt động kinh doanh nào cũng có rủi ro nhưng vấn đề là rủi ro ở mức độ nào. Dự án đã hình thành nghĩa là có đất, chủ đầu tư đã bỏ ra cả đống tiền", ông Lê Hoàng Châu phân tích thêm về câu chuyện rủi ro của dự án.