'Ngân hàng và doanh nghiệp BĐS là quan hệ cộng sinh, cùng trên một chiếc thuyền'

Ông Đào Minh Tú cho biết, chưa có văn bản hay phát ngôn nào từ NHNN khẳng định NHNN siết chặt tín dụng bất động sản. Có chăng chỉ là kiểm soát đối với đầu cơ bất động sản và bong bóng bất động sản. 

“Đến nay chúng tôi vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. NHNN coi bất động sản cũng là một ngành nghề cần bình đẳng như những lĩnh vực khác trong nền kinh tế”, Phó Thống đốc Đào Minh Tú nói.

Phó Thống đốc nhìn nhận những diễn biến trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng và an toàn của hệ thống tín dụng. 

“Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản đều là quan hệ cộng sinh, cùng chia sẻ và cùng có những khó khăn cần tháo gỡ. Cả hai cùng chung một chiếc thuyền. Tốc độ tăng tín dụng cho bất động sản cao nhất trong nhất các lĩnh vực, tỷ trọng cho vay bất động sản cũng cao nhất trong các lĩnh vực. Thế nhưng nhiều ý kiến vẫn cho rằng tiếp cận tín dụng khó khăn, hội nghị hôm nay sẽ làm rõ lý do vì sao, để cùng nhau tháo gỡ”, ông Tú nói.

Doanh nghiệp nêu loạt vướng mắc

Về phía doanh nghiệp, đại diện Tập đoàn Vingroup chỉ ra ba vướng mắc đối với bất động sản hiện nay. Thứ nhất về mục đích vay vốn: Mỗi dự án bất động sản có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng chấp nhận. Trước đây thị trường trái phiếu doanh nghiệp hoạt động tốt thì doanh nghiệp còn tận dụng nguồn vốn này để giải quyết chi phí ban đầu. Nhưng nay thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn, nên doanh nghiệp mong muốn ngân hàng xem xét giải ngân chi phí ban đầu. 

Thứ hai, về lãi suất, với các dự án đã đầy đủ cơ sở pháp lý nên không có rủi ro gì thì ngân hàng không nên xếp vào diện rủi ro. “Việc xếp hệ số rủi ro cao 200% đối với các dự án này sẽ làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp và khách hàng”, đại diện Vingroup nói.

Thứ ba, về tài sản đảm bảo, vị này cho rằng tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường khiến chủ đầu tư phải tăng thêm tài sản đảm bảo khác. “Nên xem xét dự án nào có pháp lý đầy đủ thì đánh tài sản đảm bảo tương tự các ngành nghề khác. Rủi ro hay không là tùy vào từng dự án, từng doanh nghiệp”, đại diện Vingroup đề xuất.

Trong khi đó, đại diện Hưng Thịnh Land nêu vấn đề, câu chuyện hiện nay là các trái chủ lo sợ doanh nghiệp bất động sản có tồn tại không, có phát triển được không, sản phẩm có đến tay người tiêu dùng không.

"Chúng tôi đề xuất NHNN xem xét nới lỏng room tín dụng. Thứ hai, việc cơ cấu lại nhóm nợ, chúng tôi đề xuất được gia hạn nợ, hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo để phục vụ sản xuất kinh doanh. Chúng tôi có kế hoạch xây dựng NOXH nhưng để phát triển thị trường này chúng tôi đang bị bế tắc", đại diện Hưng Thịnh bày tỏ. 

Ngân hàng nói gì?

Trước những khó khăn trên của doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, hết 31/12/2022, dư nợ bất động sản tại Vietcombank chiếm trên 20%, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp bất động sản và khách hàng cá nhân mua bất động sản. Tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 17%. Điều này cho thấy VCB vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho bất động sản và đây là lĩnh vực không bị hạn chế.

Hiện dư nợ cho vay bất động sản đối với cá nhân khoảng 90% tổng tín dụng cho bất động sản. 10% còn lại là cho vay doanh nghiệp bất động sản, trong đó tập trung các doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất.

"Đối với bất động sản nhà ở, trong năm 2023 chúng tôi cũng chia ra làm hai đối tượng. Đối với những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch, chúng tôi áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý. Đối với cá nhân mua nhà ở, chúng tôi sẽ tập trung ưu tiên đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao", ông Tùng cho hay.

Ông Tùng cho biết thêm, Vietcombank cũng gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà cả ngân hàng thương mại.

Đối với cho vay nhà ở cá nhân, nếu so với mặt bằng chung, giá nhà đất hiện nay cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ, nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành - Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank), cũng cho rằng: “Doanh nghiệp và ngân hàng đang trên một chiếc xuồng, phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm”.

Liên quan đến đề xuất cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp sản bất động sản, lãnh đạo VietinBank cho rằng đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề. “Tôi cho rằng các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu", Phó Tổng giám đốc Vietinbank nêu ý kiến.

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) khẳng định, ngân hàng vẫn cho vay và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, năm 2022 do khó khăn từ thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu, nhu cầu vốn tín dụng dồn vào hệ thống ngân hàng khá lớn. "Ngân hàng thời gian qua vẫn đáp ứng đủ vốn cho nhu cầu của khách hàng. Thời gian tới BIDV sẽ tập trung cho vay đối với bất động sản khu công nghiệp và ưu tiên những dự án có quy mô từ 50ha trở lên. Đối với bất động sản nhà ở, BIDV ưu tiên tại các địa bàn Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, và ưu tiên các doanh nghiệp có uy tín", ông Lâm khẳng định.