Mua chung cư sở hữu vĩnh viễn, 50 năm sau cũng phải ra đường vì nhà xập xệ

Anh Lý Ngọc Nam (quận Tây Hồ, Hà Nội), một kỹ sư xây dựng am hiểu về các công trình, phân tích, một căn nhà nếu là người dân tự xây có thể có niên hạn sử dụng hơn 100 năm, nhưng đa số đây là những căn nhà được xây từ thời Pháp. Còn hiện nay, các căn nhà chất lượng xây dựng chủ yếu chỉ được 50 - 100 năm, nhà mà các chủ đầu tư xây bán thì chỉ được 20 - 50 năm.

Chính vì thế, đa số các khu nhà chung cư hiện nay có tuổi thọ khoảng trên dưới 50 năm.

“Tôi cho rằng, 50 năm là một quãng thời gian khá dài, gần như đã đi hết cuộc đời con người. Bởi lẽ anh đi làm, có tiền mua nhà cũng phải trên dưới 30 tuổi, nhà có tuổi thọ 50 năm, đến lúc nhà hỏng, người đó cũng đã trên dưới 80 tuổi. Vì thế, việc sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư với thời hạn 50 - 70 năm là hợp lý”, anh Nam nhận xét.

Cũng theo anh Nam, nếu một căn hộ sở hữu vĩnh viễn, nhưng khi công trình xuống cấp thì chủ sở hữu cũng vẫn phải ra khỏi nhà. 

“Tuy nói nhà của mình, nhưng công trình hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm đến tính mạng thì dù sở hữu vĩnh viễn cũng đều phải tự nguyện ra đường, tìm nơi ở mới”, anh Nam bày tỏ quan điểm.

Anh Nam phân tích thêm: Bài học về chung cư, nhà tập thể cũ ở Hà Nội vẫn còn nguyên. Hiện nay, nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng, nhưng để đạt được sự đồng thuận di dời của 100% hộ dân là rất khó khăn. Hơn nữa, đây mới chỉ là những khu nhà 4 - 5 tầng, số hộ dân còn ít, trong khi những toà chung cư hiện nay đều 40 - 50 tầng, câu chuyện nhận đươc sự đồng thuận của tất cả cư dân gần như là không thể thực hiện được.

Hơn nữa việc sửa chữa lại sẽ như thế nào? Hiện nay, việc cải tạo các khu tập thể cũ sở hữu vị trí đất vàng còn không thu hút được các nhà đầu tư thì với các khu chung cư cao tầng như hiện nay, liệu nhà đầu tư nào sẽ đổ tiền vào để cải tạo? Còn nếu người dân tự bỏ tiền xây thì liệu 100% hộ dân có đồng ý góp tiền xây hay không, ai sẽ chịu trách nhiệm xây dựng? Số tiền góp để xây lại có khi cũng bằng mua căn hộ mới, vậy thì sở hữu lâu dài hay có niên hạn thì khác gì nhau?

Trong khi đó quay ngược thời gian về 50 năm trước, nếu mua chung cư có thời hạn giá sẽ rẻ hơn 30% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn. Số tiền chênh này cũng lên tới cả tỷ đồng. Vậy rõ ràng, mua chung cư sở hữu có niên hạn sẽ tiết kiệm được một khoản tiền không hề nhỏ cho chủ sở hữu.

Đồng quan điểm, chị Nguyễn Thị Hồng Hạnh (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cũng cho rằng, với loại hình căn hộ chung cư thì sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn cũng như nhau. Vì 50 năm sau, nếu công trình xuống cấp thì người ở cũng đều bắt buộc phải rời khỏi căn nhà của mình.

“Còn coi chung cư sở hữu vĩnh viễn là tài sản của mình thì lại là câu chuyện khó khẳng định chắc chắn. Trên thực tế, nhiều khu đất nội đô không thu hút được nhà đầu tư cải tạo vì giá đền bù quá cao, họ không thấy được lợi nhuận. Do đó, nếu hy vọng những chung cư cao tầng hiện nay sau 50 năm nữa có nhà đầu tư vào làm và được đền bù là câu chuyện xa vời, không ai có thể dự tính”, chị Hạnh nói.

Cũng theo chị Hạnh, năm 2016 nhà chị mua căn hộ chung cư sở hữu 50 năm trên đường Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) giá chỉ 25 triệu đồng/m2, trong khi cùng vị trí đường Minh Khai, căn hộ sở hữu vĩnh viễn có giá từ 35 - 40 triệu đồng.

“Căn hộ của tôi rẻ hơn căn hộ sở hữu vĩnh viễn cả tỷ đồng, tiền đó tôi để tiết kiệm, dành ra lo cho gia đình. Còn việc hy vọng sau này được đền bù khi sở hữu vĩnh viễn thì theo tôi đúng là “chờ được vạ, má đã sưng”, chị Hạnh bày tỏ quan điểm.

Chia sẻ quan điểm về việc sở hữu chung cư có thời gian, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, thực tế hiện nay rất nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.

Ngoài ra, nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh, còn người dân thì đua nhau làm chuồng cọp. Người dân đã quen với tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao.

Ông Võ nhận định: "Công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng tôi cho rằng, nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ chung cư, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng tràn ngập những khu nhà tập thể xưa cũ, xập xệ mà thôi".

Theo GS. Võ, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

“Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.

Phương án 2 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này thì nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.