Luật Đất đai sửa đổi: Xóa cơ chế đền bù hai giá đất bằng cách nào?

Phân tích về những quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, theo dự thảo, một dự án có thể phát sinh hai phương pháp bồi thường khi thu hồi đất, đó là Nhà nước đứng ra bồi thường và chủ đầu tư thỏa thuận với người dân. Tuy nhiên, khi thực hiện đồng thời hai cơ chế dễ gây nên sự so bì về hai mức giá bồi thường làm phát sinh khiếu kiện.

Theo ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, thỏa thuận quyền sử dụng đất là quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại lại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để có tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất. Các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư thì không thực hiện được, mà cần Nhà nước làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. 

Trên thực tế, hầu hết nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nguyên nhân là nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án, nhất là đối với các phần diện tích còn lại cuối cùng do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai.

“Dự thảo Luật Đất đai nếu để hai cơ chế bồi thường trong cùng một dự án sẽ tiếp tục làm phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đều thống nhất nguyên tắc muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch”, ông Thực nói.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội) cũng cho biết, quy định này sẽ dễ bị biến tướng để thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hoặc thuộc trường hợp nhà đầu tư tự thoả thuận với người dân nhằm mang lại lợi ích nhóm trong từng trường hợp cụ thể. 

Chưa kể, việc nhà đầu tư thoả thuận để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án khu đô thị là rất khó khả thi. 

Chẳng hạn: một dự án đầu tư phải nhận chuyển nhượng đất của 100 hộ, trong đó nhà đầu tư đã thỏa thuận được với 90 hộ, nhưng 10 hộ còn lại đòi mức giá quá cao so với thị trường, khiến nhà đầu tư không thể đáp ứng được. Ngược lại, nếu nhà đầu tư chấp nhận với mức giá 10 hộ kia đưa ra thì 90 hộ trước đó đã thỏa thuận sẽ khiếu kiện, không chấp nhận giá cũ; điều này sẽ cản trở tiến độ thực hiện dự án. 

Do đó, cần xem xét thật thận trọng việc cho phép thỏa thuận về quyền sử dụng đất cũng như vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết mối quan hệ này…

Tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức hôm 8/3, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng nêu nghịch lý “2 chính sách và 2 giá” nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao, do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao, nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ. Trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn, do phải bảo đảm công bằng, hài hòa các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội. 

Trong khi đó, trên thực tế, chưa có doanh nghiệp tự thỏa thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn, làm ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử dụng đất đai.

Bên cạnh những ý kiến băn khoăn về việc đền bù hai giá, việc dự án trong tình trạng nhiều năm không thực hiện được cũng khiến nhiều chuyên gia lo lắng.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ thực tế từ doanh nghiệp của ông khi có một dự án mà 8 năm nay vẫn ở tình trạng chưa thể giải phóng xong mặt bằng.

“Tất cả các doanh nghiệp bất động sản sẽ đều đầu hàng, không làm được, không thỏa thuận được với người dân. Nếu như thỏa thuận miếng đất dịch vụ nhỏ khoảng 3-5 người thì có thể làm được, nhưng hàng trăm, hàng nghìn người thì mỗi người một ý, nếu như tự thỏa thuận thì “tiêu diệt” luôn bất động sản. Ban soạn thảo cân nhắc điều này”, ông nói và đề xuất Nhà nước xây dựng cơ chế đền bù nhằm bảo đảm chính xác, không thiệt thòi cho người dân.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nêu quan điểm, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại khoản 2 Điều 153) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu. Cùng với đó, cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể.

Về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất…, ông Lực cho rằng nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026. Ngoài ra, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương, địa phương…