Có nên trao hết quyền cho ban quản trị nhà chung cư?

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Tp. Hà Nội, chỉ tính riêng trên địa bàn Thủ đô đến cuối năm 2017 đã có 663 tòa nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng, song mới chỉ có 221 dự án, chiếm 1/3 trên tổng số các toà nhà chung cư này đã thành lập ban quản trị.

Dự án Mulberry Lane, Hà Đông, Hà Nội sau nhiều năm đi vào hoạt động, hệ thống an ninh không đảm bảo, nhiều cơ sở hạ tầng như thiết bị điện hành lang, cây cối sau thời gian dài hoạt động đã hư hỏng nhưng không được sửa chữa, thay thế kịp thời.

Theo đại diện cư dân, nguyên nhân chính của tình trạng trên là do dự án chưa có ban quản trị. Nếu muốn sửa cũng không có kinh phí do chủ đầu tư giữ từ năm 2013 đến nay. 

Các cư dân cho rằng chủ đầu tư vẫn chậm trễ tiến hành hội nghị nhà chung cư, bởi khi quản trị được thành lập, chủ đầu tư buộc phải bàn giao quỹ bảo trì, ảnh hưởng đến lợi ích của họ.

Chung cư Vicroria Văn Phú (Hà Đông) thành lập ban quản trị từ hồi tháng 12/2016 và First Home, quận 12, Tp. HCM thành lập ban quản trị tháng 6/2017. Tuy nhiên, các ban quan trị này bị cư dân tố cáo không minh bạch về tài chính, không báo cáo thu chi. Thậm chí ban quản trị Victoria Văn Phú tự ý áp giá dịch vụ chung, không bảo vệ quyền và lợi ích của cư dân, không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên… 

Tại khu đô thị Mỹ Đình 1 do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Quốc phòng) chủ đầu tư lại có diễn biến khác. Do khu này được xây dựng từ đầu những năm 2000 nên không có quỹ bảo trì. Do đó, mặc dù đã đưa vào hoạt động từ năm 2006 nhưng cư dân vẫn không mặn mà với việc thành lập ban quản trị. 

Lý do là khi thành lập ban quản trị sẽ không có kinh phí hoạt động, nguồn thu chủ yếu từ phí ô tô, xe máy và tiền dịch vụ chung trong các toà nhà sẽ không đủ chi. Trong khi đó, các toà nhà này ngày một xuống cấp, sảnh tầng 1 nhôm nhoam như các khu tập thể cũ trước đây mà không được sửa sang.

Video: Kinh hãi rác thải ngập trong chung cư

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Đức Cường, Văn phòng Luât sư Phú Cường, cho rằng luật pháp hiện nay vẫn còn nhiều điểm vướng mắc, gây khó cho việc thành lập ban quản trị tại các chung cư.

Theo đó, quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2014 nêu rõ, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập ban quản trị nhà chung cư. Chủ đầu tư phải có trách nghiệm chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu và cử người tham gia vào ban quản trị.

Nếu chủ đầu tư dự án không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các quy định này, theo quy định tại điều 179, 180 Luật Nhà ở, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm, hậu quả xảy ra, chủ đầu tư sẽ bị xử lý hình sự, bị xử phạt hành chính hoặc đền bù thiệt hại cho Nhà nước và cá nhân theo quy định pháp luật.

Luật sư Phạm Đức Cường, cho hay theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Về vấn đề này, luật sư Cường đề xuất nên sửa đổi Thông tư số 02 theo hướng không quy định hoặc hạ thấp tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm sớm giải quyết những vướng mắc, tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có ban quản trị.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT công ty CP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu (GP Invest), cho rằng ngay sau khi ban quản trị được thành lập, công trình nhà chung cư sẽ được chủ đầu tư nghiệm thu và bàn giao lại cho ban quản trị. Từ đây, trách nhiệm điều hành, quản lý dự án, bảo hiểm cháy nổ cho toà nhà thuộc về ban quản trị.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hầu hết các ban quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong việc thực hiện các công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao này.

Để vận hành một toà nhà chung cư hoạt động ổn định, việc thường xuyên kiểm tra, bảo trì bảo dưỡng các hệ thống thang máy, điện nước là rất quan trong. Song, không phải ban quản trị nào cũng ý thức được việc này. Nhiều ban quản trị tiết kiệm, không muốn chi tiền cho việc bảo trì, dẫn đến khi xảy ra hỏng hóc, việc sửa chữa không kịp thời, gây ảnh hưởng tới đời sống của cư dân.

Bên cạnh đó, việc chi tiêu phí bảo trì như thế nào cũng là một vấn đề lớn, đòi hỏi ban quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi. Song không nhiều ban quản trị đủ năng lực để làm tốt việc này._

Một số chuyên gia cho rằng mặc dù thành lập ban quản trị là theo Luật, tuy nhiên, phải gắn vai trò trách nhiệm của chủ đầu tư vào nếu không đây chỉ là hình thức “đánh bùn sang ao”, do hết trách nhiệm nên chủ đầu tư sẽ “bỏ mặc” cư dân và nếu có bất cứ sự cố nào xảy ra thì chủ đầu tư lại “khoanh tay” đứng nhìn.

>>> Đọc thêm: Hà Nội: Yêu cầu rà soát, thống kê số lượng chung cư mini trên địa bàn