Chuyên gia: Giá căn hộ Hà Nội cao ngất, vẫn chưa phải là 'đỉnh'

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Giá căn hộ mở mới được dự đoán sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), bằng giá quý III/2024 và tăng 75% so với quý I/2022.

Tuy nhiên, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nhận định: "Giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới". Theo ông Trung, dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. 

Nhận định về giá chung cư thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, đến quý I/2025 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn củng cố về nguồn tiền, hoàn thiện pháp lý. Từ quý II đến quý IV/2025 thị trường sẽ khởi sắc và đi vào quỹ đạo phát triển ổn định trong năm 2026. Với xu thế này, giá chung cư có thể sẽ còn tăng trong giai đoạn tiếp theo.

"Vấn đề giá chung cư hiện nay nằm ở chi phí đất đai đầu vào dự báo sẽ tăng khi áp dụng quy định xác định giá đất mới. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng có xu hướng tăng, nhu cầu thật về mua nhà ở lớn, trong khi nguồn cung thị trường không dễ tăng trở lại trong thời gian ngắn", ông Quốc Anh nhận định.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, mức tăng khoảng 5-8% so với năm 2024. Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cũng cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi. 

Bởi theo vị chuyên gia, giá bất động sản chỉ có thể giảm khi nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán hoặc là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...

Tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc...Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản giảm.

Báo cáo của CBRE cũng dự báo, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024. Tính đến cuối quý III/2024, Hà Nội đã có 4 quý liên tiếp giá chung cư tăng nhanh, đạt 26% theo năm.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cũng cho biết, trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế. Theo đó, nguồn cung đã giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng Giám đốc MIKGroup cũng cho biết, gần 5 năm qua, các dự án có quy mô lớn đã tạo ra giá trị gia tăng lớn. Có những dự án 4 năm trước, giá chung cư chỉ dao động khoảng 40 triệu đồng/m2, đến nay đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Các vấn đề ngắn hạn như nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán.

"Từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục lên cao hơn nữa. Thời gian tới, các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn có các dự án quy mô lớn mới, mang lại giá trị thực sự cho xã hội", ông Minh nhận định.