Chế độ thu hồi đất hiện nay đang 'vô tội vạ'

Tại hội thảo “Nâng cao hiệu quả sử dụng đất xây dựng đô thị” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức ngày 23/8 ở Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, chế độ thu hồi đất, định giá đất bồi thường khi thu hồi hiện nay còn nhiều bất cập, khiến các địa phương lợi dụng, thu hồi đất của dân 
vô tội vạ.

Diện thu hồi đất quá rộng, chưa công bằng

Theo TS Phạm Sỹ Liên (viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị, thuộc Tổng hội Xây dựng Việt Nam), nhiều nước trên thế giới chỉ quy định khi cần thiết vì mục đích công cộng (bệnh viện, trường học...) thì nhà nước mới thu hồi đất.

Trong khi đó, Luật đất đai của nước ta hiện nay quy định diện thu hồi đất bao gồm “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”.

Ông Liên cho rằng chế độ thu hồi đất như vậy là “vô tội vạ” và việc thu hồi đất không để ý đến bảo vệ tài sản ở trên đất của người dân, dẫn đến lạm dụng trong thu hồi đất, dễ xảy ra tiêu cực.

Ông Liên cho rằng phạm vi áp dụng phương thức thu hồi đất mở ra quá rộng, nhiều dự án khó chứng minh vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Do vậy, đã đến lúc đánh giá đúng thực trạng thu hồi đất, có giải pháp xử lý thỏa đáng theo hướng thu hẹp phạm vi áp dụng và quy định thêm khâu tổ chức thẩm định mục đích thu hồi đất có thực sự vì lợi ích chung hay không.

Ông Liên đề nghị khi thu hồi nhà ở cần xem xét thêm vấn đề thu nhập của hộ dân gắn với nơi ở. “Làm được vậy mới công bằng” - ông Liên nói.

Ngoài ra, theo ông Liên, cần hoàn thiện thể chế tòa án hành chính nhằm đảm bảo tính độc lập xét xử đối với các vụ kiện về thu hồi đất và chuyển các khiếu nại về thu hồi đất không hòa giải được cho tòa án xét xử.

Mặt khác, Quốc hội xem xét ban hành luật tương tự như luật tài sản của các nước để quy định rõ mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất và quyền sở hữu tư nhân về tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng chung đất đô thị, quyền sở hữu chung tài sản gắn với đất (nhà chung cư)...

"Ngoài phương thức thu hồi, trưng thu đất, các nước còn khuyến khích áp dụng phương thức gom đất theo cơ chế thị trường và phương thức tái điều chỉnh đất dựa trên cơ sở đồng thuận của cộng đồng" - ông Liên nói.

Không nên xem người có đất bị thu hồi chỉ là bên bị thiệt hại được bồi thường đúng giá, mà cần xem họ là bên đóng góp cho phát triển. Vì vậy ngoài việc lấy lại đủ vốn, họ còn có quyền chia sẻ lợi ích mà phát triển đem lại.

Cùng quan điểm, ông Phan Thanh Bình - Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng - cho biết phương thức thực hiện các dự án phát triển đô thị ở Việt Nam là thu hồi đất giao chủ đầu tư triển khai đầu tư xây dựng các khu đô thị hoặc khu nhà ở.

Việc sử dụng thu hồi đất như vậy không công bằng về lợi ích giữa chủ sử dụng đất, chính quyền và chủ đầu tư. Cụ thể, người sử dụng đất chỉ được nhận tiền bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, chính quyền thu được tiền sử dụng đất từ nhà đầu tư, trong khi phần rất lớn lợi nhuận từ phát triển quỹ đất thuộc về chủ đầu tư.

Đất bỏ hoang 
gây lãng phí

Ông Trần Ngọc Hùng, chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng hiệu quả sử dụng đất đô thị hiện nay của nước ta còn rất thấp. Rất nhiều đất đô thị trong các đô thị đang để hoang hóa, dính dự án “treo” hoặc triển khai rất chậm.

Hàng vạn ngôi nhà liền kề, biệt thự để hoang; tỉ lệ lấp đầy các chung cư còn thấp, nhà xây xong không có người ở, xây thô không hoàn thiện hoặc đất chia lô để đấy, không triển khai xây dựng. Điển hình như các dự án dọc đại lộ Thăng Long, đường 32 (Hà Nội); khu Nhơn Trạch (Đồng Nai); khu đô thị Đông Hải Phòng...

Với hàng ngàn tỉ đồng nằm ở các dự án này, hàng ngàn km2 đất không sử dụng gây lãng phí rất lớn.

Mặt khác, theo ông Hùng, hiện nay việc cấp phép các dự án tràn lan, sử dụng đất đô thị cho các dự án nhà ở không phù hợp với khả năng kinh tế - xã hội và dự báo phát triển dân số. Nhiều địa phương coi đây là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nên suy nghĩ càng cấp nhiều dự án thì tốc độ tăng thu ngân sách càng cao.

Ngoài ra, không loại trừ có lợi ích nhóm trong việc triển khai dự án. “Cần rà soát và xử lý kịp thời các dự án “treo”, không còn khả năng triển khai hoặc triển khai chậm. Đồng thời xử lý nghiêm trường hợp cơ quan quản lý có thẩm quyền cấp phép dự án không đúng quy định” - ông Hùng nói.

Còn PGS.TS Vũ Thị Vinh, nguyên tổng thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam, cho rằng quy hoạch đất đô thị còn lãng phí. Hiện nay, khi tính toán để dành quỹ đất cho phát triển đô thị thường dựa vào con số dự đoán về quy mô dân số của khu vực đó trong tương lai.

Tuy nhiên, công tác dự báo khi làm quy hoạch còn yếu kém nên dự báo không chính xác. Có đô thị dự báo đến năm 2020 dân số tăng lên 200.000 dân, nhưng đến nay mới chỉ đạt 100.000 dân. Cứ như vậy, nhiều khu vực trở thành quy hoạch “treo”.

Nên áp dụng mô hình dự án tái điều chỉnh đất

Lấy mô hình thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được sử dụng rất thành công trong phát triển đô thị ở nhiều nước trên thế giới, đặc biệt đã triển khai hơn 100 năm nay tại Nhật Bản, ông Phan Thanh Bình cho rằng Việt Nam nên áp dụng mô hình này trong phát triển đô thị để cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan.

Video: Khó khăn trong quá trình thu hồi đất sai thẩm quyền

Theo đó, các chủ đất sẽ đóng góp đất của mình vào một quỹ đất chung, sau đó đầu tư hạ tầng đường sá, công viên cây xanh... và điều chỉnh lại các lô đất đã góp. Các lô đất có hình dạng phức tạp, không phù hợp cho xây dựng sẽ được chuyển đổi thành các lô đất có hình dạng phổ thông, thuận lợi cho xây dựng công trình.

Để thực hiện mô hình này, việc đồng thuận của cộng đồng dân cư rất cần thiết do việc đóng góp đất và tái phân lô ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các chủ đất.

“Sau khi thực hiện, diện tích đất của các chủ đất bị giảm đi, tuy nhiên giá trị về đất lại tăng lên. Thông thường trong một dự án tái điều chỉnh đất, chủ đất được hưởng lợi 1,2-1,5 lần giá trị ban đầu” - ông Bình dẫn giải.