Căn hộ 25m2: Có thực sự hướng đến người thu nhập thấp?

Thông tư 03 của Bộ Xây dựng chính thức cho phép xây dựng căn hộ nhỏ với diện tích không quá 25m2 ở các đô thị. Thông tư này ra đời đã khiến cho giấc mơ có nhà của nhiều người nghèo, người thu nhập thấp đến gần hơn với hiện thực. 

Tuy nhiên, thực tế, một số căn hộ 25m2 xuất hiện trên thị trường hiện nay, giá lại không hề rẻ, chủ yếu từ 35 triệu - 45 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí dự án. Như vậy, để mua một căn hộ có diện tích khoảng 25m2 diện tích thông thủy, người mua nhà phải bỏ ra 1 tỷ - 1,26 tỷ đồng.

Nếu xét về tổng giá tiền, các căn hộ diện tích nhỏ, đã có mặt trên thị trường hiện nay thực sự “hợp túi tiền” của nhiều người, với 1 tỷ đồng, người dân đã có thể sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình. Thế nhưng, nếu xét về giá trị của từng mét vuông, và vị trí nằm ở ngoại thành Hà Nội, thì mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2 không hề rẻ.

Lãnh đạo 1 doanh nghiệp bất động sản cho hay, việc phát triển các căn hộ 25m2 là phù hợp với nhu cầu của thị trường, nhưng sẽ khó tránh khỏi việc giá bị đẩy lên cao. Bởi trong một dự án, những căn hộ nhỏ bao giờ cũng được khách chọn mua nhiều nhất vì tính trên tổng giá trị sẽ thấp hơn các căn hộ diện tích lớn, phù hợp với túi tiền của nhiều người.

Nhưng cũng vì được nhiều người quan tâm nên theo quy luật cung - cầu, giá trung bình từng mét vuông căn hộ diện tích nhỏ bao giờ cũng cao hơn giá của những căn hộ lớn từ 5 - 10%.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam, cũng cho rằng việc cho làm căn hộ nhỏ là do nhà nước đang tạo điều kiện cho người ít tiền mua được nhà. Nếu căn hộ 45 m2 giá 2 tỷ đồng thì căn hộ 25 m2 giá hơn 1 tỷ đồng. Nhưng nói rẻ mà không phải rẻ, vì tính ra giá thành mỗi mét vuông căn hộ diện tích nhỏ sẽ cao hơn căn hộ diện tích lớn. Điều này xuất phát từ việc đầu tư căn hộ nhỏ tốn kém hơn căn hộ lớn.

Chính vì vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, để nhà 25m2 thực sự đi đúng mục đích là hướng tới những người thu nhập thấp thì nên xếp những căn hộ diện tích nhỏ, vào phân khúc giá rẻ. Bởi, các căn hộ diện tích 25m2, hay dưới 30m2 được sinh ra không làm ảnh hướng tới lượng tồn kho hiện nay hoặc các căn hộ ở phân khúc khác. 

Đặc biệt, loại hình căn hộ này ra mắt chỉ nhằm mục đích thoả mãn nhu cầu nhà ở cho người dân lao động có thu nhập thấp, những người mới khởi nghiệp, vợ chồng mới cưới ra ở riêng. Ngoài ra, những người dân có dư giả về tài chính họ sẽ tìm tới các loại nhà diện tích lớn.

Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng: Kể cả căn hộ diện tích nhỏ, dưới 30m2 nằm ở các dự án chung cư cao cấp, thì vẫn nên xếp nó vào danh mục nhà giá rẻ.

“Giá rẻ ở đây, người mua phải chịu là thu hẹp lại diện tích, còn về chất lượng chưa chắc đã thuộc phân khúc giá rẻ. Như vậy, khi mua dòng nhà ở này, người mua sẽ phải bù trừ cho nhau. Cũng giống như khi mua một căn hộ diện tích rộng hơn, nhưng ở một dự án giá rẻ, đương nhiên chất lượng dịch vụ nó sẽ khác”, ông Điệp nhận xét.

Trước những lo ngại về việc hình thành các khu ổ chuột trên cao sau Thông tư 03, ông Điệp bình luận: Các căn hộ nhỏ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng thể dự án, không vượt quá 25% tổng số căn hộ, nên tránh trường hợp vượt quá sẽ gây ra vỡ quy hoạch đô thị.

“Trên thế giới hiện nay nhiều quốc gia phát triển đã phát triển thành công dòng căn hộ này, thậm chí nhỏ hơn 25m2. Họ làm được, không có lý do gì cơ quan quản lý và doanh nghiệp Việt Nam không làm được”, ông Điệp khẳng định.