7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét.

Lý giải vấn đề này, ông Châu chỉ ra 7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay và đây cũng chính là những nguyên nhân dẫn đến thực trạng nói trên. Cụ thể như sau:

Điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư

Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư.

Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân.

Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước. Cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.

Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, kể cả khiếu kiện đông người. Nhưng đến nay, vẫn chưa có cơ chế để thực hiện hiệu quả chủ trương này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án.

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất

Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số, là gánh nặng và tạo ra cơ chế xin cho, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng cưa đôi, cưa ba.

Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. TP.HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12/2017, và đã phân công Ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch Hội đồng.

Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp hàng tuần và giải quyết rất hiệu quả công tác xác định tiền sử dụng đất dự án. Nhưng vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục xử lý, như trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi đủ điều kiện trình ra Hội đồng Đề nghị tính giá bán căn hộ phù hợp với thực tế thị trường dao động.

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án

Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo các quy định pháp luật nêu trên, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị đắp chiếu, trùm mền và hàng loạt dự án tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)

Để triển khai thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 có hiệu lực, ngày 1/1/2018, Chính phủ đã ban hành các Nghị định, Quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Việc này làm xuất hiện khoảng trống pháp lý bởi còn thiếu quy phạm pháp luật, quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Dự án BT, dẫn đến tình trạng các Dự án BT bị "treo" gây khó khăn cho nhà đầu tư và lúng túng cho cơ quan nhà nước các Bộ, ngành, địa phương.

Điểm nghẽn tín dụng

Hiện nay, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên. Nếu có chính sách này thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có cơ hội có nhà.

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản... điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Điểm nghẽn thủ tục hành chính

Trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Hiện nay, vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét "đủ điều kiện" trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập.

Các Bộ, ngành chưa mạnh dạn phân cấp cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, để từ đó các Bộ, ngành tập trung vào công tác hoạch định chính sách, xây dựng thể chế, thực hiện hậu kiểm, chứ không chỉ chăm bẵm vào việc giữ lại quyền thẩm duyệt, thẩm định dự án của doanh nghiệp để lấy "phí", hoặc đi thanh tra, kiểm tra để "nhũng nhiễu", "hành" doanh nghiệp.