3 luật bất động sản có hiệu lực, doanh nghiệp cấp tập triển khai dự án

Doanh nghiệp "săn" dự án

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho biết, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh mẽ do tốc độ đô thị hóa mới chỉ đạt 39%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (64%), Malaysia (78%), Singapore (100%). Việc 3 luật bất động sản cùng có hiệu lực sẽ giúp thị trường minh bạch, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn, chồng chéo về pháp lý mà doanh nghiệp đang bị "mắc kẹt". Nguy cơ chôn vốn cũng sẽ được hạn chế.

Trong bối cảnh đó, Nam Long định hướng mở rộng thị trường ở TP.HCM và vùng ven, miền Bắc như Hải Phòng. Tuy nhiên, TP.HCM và vùng ven vẫn là thị trường trọng tâm.

Lãnh đạo Nam Long cho biết công ty đang nỗ lực để huy động, sử dụng vốn cho các hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ. Ông đánh giá đây là điều cần thiết và doanh nghiệp sẽ nỗ lực để tăng tốc phát triển dự án, xoay vòng vốn nhanh hơn, sử dụng vốn hiệu quả vào những cơ hội mua bán, sáp nhập (M&A) dự án mới trong tương lai.

Chiến lược M&A quỹ đất mới, bên cạnh 681 ha quỹ đất sẵn sàng triển khai, Tổng Giám đốc Nam Long tiết lộ rằng sẽ có thêm hoạt động tìm hiểu đất nông nghiệp, khi mà phân khúc này được dự báo sắp “sang trang” theo luật mới. Một điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với luật cũ là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Sự bổ sung của quy định mới được kỳ vọng mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc này.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản khác tại Hà Nội cũng chia sẻ, doanh nghiệp của ông có dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã hoàn thành việc giao đất, đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng nhưng khi doanh nghiệp đề nghị kiểm tra, thông báo điều kiện chuyển nhượng thì chưa làm được các thủ tục này.  Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã đền bù, xin giao đất làm dự án chung cư từ năm 2021 đến nay mà chưa được, vì vướng phương án xử lý đất đai.

Ông cho rằng Luật Đất đai mới có hiệu lực sẽ giúp nhanh chóng gỡ vướng mắc những điểm nghẽn này để doanh nghiệp sớm triển khai dự án. "Mọi thủ tục đã được chuẩn bị. Ngay khi có nghị định hướng dẫn, chúng tôi sẽ làm theo luật mới và hy vọng mọi vướng mắc sẽ được khơi thông", ông nói.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group cũng chia sẻ, hiện doanh nghiệp của ông đang có một số dự án nhà ở thương mại bị chậm triển khai do vướng mắc pháp lý. Phần lớn những vướng mắc này là do bất cập của quy định pháp luật hiện hành về đất đai và nhà ở.

Theo Chủ tịch G6 Group, khi luật mới đã ra đời nhưng chưa có hiệu lực thi hành, luật cũ có nhiều điểm đã lỗi thời nhưng chưa thể xoá bỏ, một số cán bộ ở địa phương có tâm lý e ngại trong xử lý hồ sơ, thủ tục của dự án nên “câu giờ” để chờ luật mới. “Việc áp dụng Luật Đất đai 2024 sớm hơn kế hoạch là một chủ trương đúng đắn của Chính phủ”, ông Quê nêu quan điểm.

Cũng theo ông Quê, hiện là thời điểm thuận lợi để doanh nghiệp tập trung hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chuẩn bị các thủ tục thực hiện dự án. Bên cạnh đó, việc chuẩn bị nguồn lực tài chính, nâng cao năng lực doanh nghiệp cũng cần phải chú trọng khi 3 luật mới có hiệu lực.

Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cũng chia sẻ, theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, cá nhân thực hiện hoạt động môi giới bất động sản không được hành nghề tự do mà phải hành nghề trong 1 doanh nghiệp, phải có chứng chỉ hành nghề. Chính vì vậy, doanh nghiệp đang yêu cầu các nhân viên đi học để được cấp chứng chỉ. Đồng thời, khi 3 luật bất động sản có hiệu lực, thị trường được dự đoán sẽ khởi sắc, nên ngay trong tháng 8 này, doanh nghiệp tuyển thêm nhân sự để đào tạo, nhằm triển khai bán các dự án.

Cần tăng tốc đón thời cơ

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) nhận định, cả 3 luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường bất động sản khi phần lớn những vướng mắc chủ yếu là do pháp lý, giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, minh bạch. "Đây sẽ là một cuộc “thanh lọc” thị trường, gia tăng tính cạnh tranh, để tồn tại, các doanh nghiệp buộc phải hoạt động chuyên nghiệp hơn", ông Huy nói.

Theo ông Huy, đây là thời điểm doanh nghiệp cần tăng tốc, tập trung nguồn lực giải quyết các vấn đề tồn đọng về pháp lý kéo dài trong thời gian qua như: Phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh pháp lý dự án, đẩy nhanh các thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng, tái định cư, định giá để nộp thuế sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ giao đất, thuê đất…để triển khai dự án, thi công, bán hàng, nghiệm thu đưa và sử dụng, khai thác.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần hiểu rõ các quy định mới của 3 luật để thực hiện đầy đủ, tuân thủ pháp lý rõ ràng minh bạch cho các dự án mới. Việc này giúp đẩy nhanh và thu gọn thời gian thực hiện của một chu trình dự án, tiết giảm chi phí và tranh thủ được cơ hội của thị trường.

Doanh nghiệp cũng cần điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm đối với dự án cũ, xây dựng các sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu thực, vừa với khả năng tài chính đông đảo khách hàng và có tính thanh khoản tốt để đáp ứng nhu cầu của người dân.

"Chất lượng, tốc độ, giá cả hợp lý, thiết kế thông mình, giá trị thanh khoản sản phẩm ở mức cao và thân thiện với môi trường, dịch vụ quản lý vận hành xuất sắc chính là lợi thế cạnh tranh khác biệt cho doanh nghiệp tồn tại và phát triển bền vững trong thị trường bất động sản có nhiều tính cạnh tranh khốc liệt như hiện nay", ông Huy nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cũng cho rằng, 3 luật mới có hiệu lực đồng thời và được đồng bộ hóa sẽ tạo nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có tài chính tốt. Bởi lẽ, theo luật mới, chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất, có năng lực đấu giá, đấu thầu và năng lực tài chính tốt mới có thể tham gia thị trường, còn những doanh nghiệp yếu kém sẽ bị loại ngay.

Để đón đầu cơ hội, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị cho mình một nguồn tài chính tốt, nâng cao năng lực triển khai dự án. Việc đấu giá, đấu thầu các dự án tới đây sẽ công khai và minh bạch hơn, đàm phán sẽ khó hơn nhưng nếu doanh nghiệp có năng lực, có tài chính thì đây sẽ là cơ hội để cạnh tranh sòng phẳng, công bằng.

Bên cạnh đó, theo luật mới việc xác định thuế đất khá rõ ràng. Nếu như trước đây doanh nghiệp thường phải đền bù người dân với giá cao hơn bảng giá đất nhưng khi khấu trừ chi phí lại chỉ được tính như giá trên bảng giá đất, thì nay giá đền bù sẽ sát với khung giá đất hiện hành, theo đó doanh nghiệp sẽ được khấu trừ chi phí nhiều hơn trước kia. Đây chính là một trong những điểm thuận lợi của Luật Đất đai sửa đổi mà doanh nghiệp cần nắm bắt.

Tuy nhiên, theo ông Quyết, để 3 luật bất động sản thực sự đi vào cuộc sống, cần có độ trễ nhất định từ 6 tháng đến 1 năm. Vì vậy, trong khoảng thời gian này doanh nghiệp cần nâng cao năng lực của bản thân và sẵn sàng chờ đợi các Nghị định hướng dẫn cụ thể.